최근 전세 사기가 사회적 문제로 떠오르면서 많은 세입자들이 불안감을 느끼고 있습니다. 전세금을 지키기 위해서는 계약 전에 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 이번 글에서는 전세 사기를 예방하는 방법과 안전한 전·월세 계약을 위한 체크리스트를 소개해 드리겠습니다.
1. 전세 사기의 주요 유형
전세 사기는 다양한 방식으로 발생할 수 있으며, 대표적인 유형은 다음과 같습니다.
(1) 이중 계약 사기
집주인이 동일한 전세 계약을 여러 명과 동시에 체결하여 보증금을 가로채는 방식입니다.
(2) 전세 보증금 미반환
계약 기간이 끝나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우입니다. 집주인의 재정 상태가 좋지 않거나 경매 진행 중인 경우 발생할 가능성이 높습니다.
(3) 대출을 끼고 있는 깡통전세
매매가보다 전세가가 높거나 대출이 많이 잡혀 있는 경우, 집이 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다.
(4) 위조된 임대인 또는 대리인
계약등기부등본에 기재된 집주인이 아닌 제3자가 계약을 맺는 방식입니다. 위조된 인감증명서를 사용하는 경우도 있으니 주의해야 합니다.
2. 전세 사기 예방을 위한 체크리스트
전·월세 계약을 할 때 다음 사항을 철저히 확인해야 합니다.
✅ (1) 등기부등본 확인
등기부등본을 통해 해당 주택의 실제 소유주를 확인하세요. 소유주가 아닌 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서가 정식으로 발급되었는지 확인해야 합니다.
● 국토교통부 ‘인터넷 등기소’에서 발급 가능
● 근저당권(담보 대출) 설정 여부 확인 필수
● 가압류, 경매 진행 여부 체크
✅ (2) 전세가율 확인 (매매가 대비 전세가 비율)
전세가율이 80% 이상인 ‘깡통전세’는 위험할 수 있습니다. 가능하면 전세가율이 70% 이하인 곳을 선택하는 것이 안전합니다.
● 인근 시세 확인: 국토부 실거래가 공개 시스템 활용
● 동일 단지나 지역의 최근 매매가와 비교 필수
✅ (3) 전세 보증금 반환보증 가입 가능 여부
전세보증금 반환보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증 기관이 대신 지급합니다.
● 보증보험 주요 기관: 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)
● 가입 가능 여부 확인 후 계약 진행
✅ (4) 확정일자 및 전입신고
계약서 작성 후 즉시 주민센터에서 전입신고 및 확정일자를 받아야 우선 변제권을 확보할 수 있습니다.
● 계약서 원본을 지참하고 주민센터 방문
● 확정일자를 받으면 보증금 보호 가능
✅ (5) 중개업소 확인 및 안전한 계약
공인중개사의 자격 여부를 확인하고 정식 개업 공인중개사인지 인증된 곳에서 계약해야 합니다.
● 국토교통부 ‘중개업소 조회’ 사이트에서 확인
● 부동산 공제증서 유무 체크 (중개업소의 보증보험 가입 여부)
✅ (6) 계약금 송금 시 계좌 확인
계약금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 송금해야 합니다. 부동산 중개업소 계좌나 다른 명의 계좌로 송금하는 것은 위험할 수 있습니다.
● 계약 전 집주인 신분증과 통장 사본 요청
● 입금 후 이체 내역 보관
✅ (7) 잔금 지급 전 최종 확인
잔금을 치르기 전 다시 한 번 등기부등본을 발급받아 변동 사항이 없는지 체크해야 합니다.
● 계약 후 추가적인 근저당 설정 여부 확인
● 부동산 중개사에게 최종 확인 요청
3. 전세 계약 후 주의할 사항
계약이 끝난 후에도 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 몇 가지 사항을 신경 써야 합니다.
(1) 전입신고 후 1년 이상 거주 여부
1년 이상 거주해야 우선변제권을 가질 수 있습니다. 단기간 거주 후 이사할 경우 보호받기 어려울 수 있습니다.
(2) 이사 직전 재계약 또는 이사 계획 미리 세우기
계약 만료 시점에서 재계약 여부를 미리 확인하고, 새로운 세입자를 구하는 과정에서 보증금을 안전하게 반환받을 수 있도록 계획해야 합니다.
(3) 주택도시보증공사(HUG) 등 보증보험 만기 체크
보증보험 가입자는 만기 시점에 갱신 여부를 확인하고, 필요할 경우 새로운 보험 상품으로 변경하는 것도 고려해야 합니다.
4. 전세 사기 예방법 요약
✅ 등기부등본 필수 확인 (소유주 & 근저당 여부 체크)
✅ 전세가율 70% 이하 확인 (깡통전세 위험 방지)
✅ 전세 보증보험 가입 가능 여부 확인
✅ 전입신고 및 확정일자 필수
✅ 신뢰할 수 있는 공인중개사와 계약
✅ 계약금 및 잔금 송금 시 집주인 계좌 확인
✅ 잔금 지급 전 최종 등기부등본 재확인
전·월세 계약 시 철저한 사전 조사를 통해 전세 사기를 예방하는 것이 무엇보다 중요합니다. 전세보증금 반환보증보험 가입, 확정일자 받기, 신뢰할 수 있는 중개업소 이용 등 기본적인 사항만 잘 지켜도 피해를 크게 줄일 수 있습니다. 안전한 전세 계약을 위해 반드시 위 체크리스트를 참고하시길 바랍니다!
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